Ипотека: почему снижаются ставки?

Недавно произошло знаменательное событие: федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило ставки. О том, почему это произошло и как ситуация будет развиваться дальше, нам согласился рассказать генеральный директор ОАО «Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области» Евгений Меньшиков.

Итак, Евгений Владимирович, почему же было принято решение о снижении ставок по ипотечным кредитам?

Как институт развития рынка ипотеки, АИЖК придерживается тактики последовательного влияния на рынок, которая ранее уже принесла положительные результаты.

Если рассмотреть ситуацию подробнее, то с началом кризиса, в 2008-2009 годах, АИЖК осталось единственным игроком на рынке ипотечного кредитования, не прекратившим и не ограничившим свою деятельность. Между тем, этот кризис начался в США именно как ипотечный, после чего инвесторы всего мира стали с опасением относиться к облигацям, обеспеченным ипотечным покрытием. Ну а в России банки в принципе свернули кредитование.

При этом потребность населения в приобретении жилья сохранилась. Ситуацию в определенной степени спасло то, что единственным акционером АИЖК является государство, и все ценные бумаги, которые выпускает это Агентство, обеспечены не только соответствующими залогами и платежами заемщиков, но и гарантируются бюджетом Российской Федерации. Это являлось безусловным плюсом и позволило нашему федеральному партнеру – АИЖК - сохранить свою деятельность.

В 2010 г., когда на рынке ипотечного кредитования вновь началось оживление, Агентство удерживало самую низкую средневзвешенную ставку по кредитам, чем задало некий индикатор для коммерческих банков и способствовало снижению ставок ипотечных кредитов.

В принципе, в этом и состоит основная задача АИЖК – не отбивать клиентов у банков, а влиять на рынок, устанавливать ту «планку», на которую они ориентируются. Сейчас Агентство занимает 15-18 процентов рынка ипотечного кредитования России, и этого объема достаточно, чтобы оказывать такое влияние на ситуацию.

По мере выхода экономики из кризиса, коммерческие банки продолжили снижать ставки. И ответом АИЖК также стало летнее снижение ставок. Сделано это было по нескольким причинам. Агентству нужно сохранять свою долю рынка, чтобы государство могло и дальше оказывать влияние на ситуацию с ипотечным кредитованием. Значит, неизбежна «ценовая конкуренция» с другими игроками. Кроме того, есть политическая составляющая: в России принята стратегия развития ипотечного кредитования до 2030 года, существуют поручения Правительства РФ, направленные на повышение доли семей, которые могут обеспечить себе улучшение жилищных условий с помощью ипотеки.

Насколько доступна ипотека сейчас?

Сейчас, по данным статистики, каждая шестая семья в России может позволить себе ипотеку. А задача состоит в том, чтобы жилье по ипотеке могла приобретать каждая вторая семья. Безусловно, это комплексная задача, связанная в том числе с увеличением доходов населения, снижением инфляции и множеством подобных моментов. Но и у АИЖК на федеральном уровне, и у нас, как регионального оператора, есть в этом блоке задач своя функция – сделать ипотеку максимально доступной для населения.

Насколько значимым было снижение ставок?

С 1 июля региональные партнеры АИЖК получили возможность выдавать ипотечные кредиты под ставки, которые снизились на 1-2 процента. При этом раньше процентная ставка зависела только от размера первоначального взноса, срока кредитования и вида приобретаемого жилья, а теперь серьезное внимание уделено еще и региональной составляющей – учитываются особенности, существующие в различных субъектах Федерации.

Сейчас наиболее выгодная ставка у нас существует на приобретение нового жилья. Если сумма первоначального взноса составляет 50 процентов, а срок погашения кредита – не более 7 лет, то процентная ставка составляет 7,9 процентов годовых. (Приоритет для новостроек определяется тем, что АИЖК старается стимулировать строительство жилья, тем самым повышая его доступность). Этот инструмент особенно интересен для тех, кто улучшает свои жилищные условия – к примеру, продает комнату в общежитии и покупает однокомнатную квартиру. При этом, по сравнению с некоторыми коммерческими банками, предлагающими схожие продукты, у нас предъявляется меньше условий при отборе кандидатов.

Вообще просчитать доступность и стоимость ипотеки каждый ярославец может очень просто – на главной странице нашего сайта для этого размещен специальный калькулятор. Адрес сайта очень простой: www.ярипотека.рф

Какое жилье в принципе можно приобрести с вашей помощью?

Любое – и строящееся жилье, и уже построенное новое, и вторичное. Причем, в любой части Ярославской области. Исключением является только индивидуальное жилищное строительство – на него ипотечных кредитов мы не выдаем. Это связано с тем, что лет десять назад возникла масса разбирательств: недобросовестные заемщики умудрялись просто напросто разбирать и вывозить свои находящиеся в залоге дома – так, что судебным приставам и изымать-то было нечего.

Если же продолжить разговор о существующих ставках, то можно обратить внимание еще на один момент. К сожалению, сейчас на рынке в Ярославле отсутствует жилье эконом-класса, стоимость которого не превышает 30100 рублей за квадратный метр. А вот в районах области оно есть. В таком случае ставка падает еще на 0,5 процента и, например, такая новостройка нами будет кредитоваться под 7,4 процента годовых. Если у вас есть на руках еще и какой-либо сертификат участника федеральной программы (к примеру, «Молодая семья»), ставка снизится еще на 0,25 процента. Еще на 0,25 процента ставка снизится в том случае, если дом строится при участии АИЖК по программе «Стимул» - а такое строительство ведется в различных городах области. Таким образом, суммарно ставка может снизиться на 0,5-1 процент, что выливается в весьма солидную сумму.

Каково ваше личное мнение – нужно ли сейчас покупать жилье или стоит подождать каких-либо изменений в экономике?

Если жилье необходимо, то выжидать не имеет смысла. Покупка жилья с помощью инструментов ипотеки – это процесс долгосрочный. Большинство заемщиков у нас кредитуются на 15 лет, а в такой ситуации вряд ли стоит пытаться «поймать» положительную или отрицательную динамику – за длительный срок на рынке неизбежно будут происходить различные колебания, которые обесценят такие попытки.

Тем не менее, возвращаясь к вашему вопросу, скажу, что «дно» кризиса уже пройдено. Соответственно, и наиболее дешевые цены остались в прошлом. Я думаю, что в течение 1,5 – 2 лет они будут расти, поскольку сейчас спрос на ярославском рынке жилья в 2,5 раза превышает предложение. Сейчас жилищное строительство развивается, и это соотношение со временем выровняется – тогда рост цен остановится, но падать они уже не будут.

А с точки зрения жизненной позиции можно сказать одно: приобретение жилья создает фундамент для развития личности и семьи, меняет мироощущение. При этом «кредитное» жилье служит еще и дополнительным стимулом напряженно работать, не сидеть без дела.